Проблемы при неузаконенной перепланировке

Содержание

Покупка квартиры с перепланировкой

Проблемы при неузаконенной перепланировке

Вопрос: Здравствуйте. Мы собрались покупать квартиру, а в ней оказалась выполнена перепланировка. Чем грозит покупка квартиры с перепланировкой квартиры и стоит ли её приобретать? Спасибо.

Технический паспорт БТИ на квартиру с красными линиями

Добрый день. Главное, что необходимо сделать в данном случае- это понять произведена ли перепланировка с соблюдением всех требований действующих норм. Иными словами, можно ли её будет согласовать в будущем.

Если её можно будет согласовать, то покупка квартиры с незаконной перепланировкой оправдана (правда, я бы пытался из-за этого сбить цену).

Если нарушения есть, то Вы рискуете “влипнуть” в нехорошую ситуацию и в лучшем случае придется сделать ремонт в части планировки, нарушившей закон. К сожалению, таких законов и требований очень много, а потому перечислить их здесь невозможно.

Лучше всего для целей определения легитимности перепланировки обратиться к специалисту, который сможет сказать есть ли какие-либо нарушения и насколько они критичны. В частности,  у нас есть услуга по экспертизе перепланировки.

Для самостоятельной оценки и проведения экспертизы необходим план БТИ на квартиру в черных линиях (а лучше технический паспорт БТИ) – отправной документ, относительно которого смотрят все изменения.

Если перепланировка уже “засвечена”, то БТИ будут с красными линиями, однако по ним не всегда понятно, что именно было произведено, поэтому заказ БТИ в черных линиях (до перепланировки) всё равно оправдан.

На рынке недвижимости очень много квартир с перепланировками. Встречаются чуть ли не через одну. Это скажет любой риэлтор. Собственники то туалет объединят, то проход в комнату замуруют. Но это так — мелочи. А есть квартиры с перепланировками покруче: вмонтирована сауна, кухня поменяна с комнатой местами, снесены несущие стены и т.д.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Следует серьезно все взвесить, чтобы принять решение о покупке такой недвижимости. 

Чем это грозит покупателю?

1. При покупке по ипотеке есть вероятность того, что банк или страховая компания не разрешат сделку с таким объектом.

Это, конечно, касается сложных перепланировок, таких как: демонтаж несущих перегородок, объединение балкона с кухней, переноса мокрых точек и т.д.

В простых случаях: объединен санузел, снесен встроенный шкафчик, конечно, проблем в большинстве банках не возникнет. Хотя в Сбербанке запрещена любая перепланировка.

При этом стоит учитывать, что банк, разрешивший сделку с квартирой, где есть перепланировка, возьмет с заемщика обязательство о том, что он либо согласует перепланировку либо приведет все в первоначальный вид. А это время и расходы. 

2. Если сведения о том, что в вашей квартире есть перепланировка, дойдут до компетентных органов (БТИ, Жилинспекция), то к вам могут прийти с проверкой, и заставить восстановить в первоначальное состояние. 

3. Потеря ликвидности квартиры. Каждый покупатель хочет купить хорошую квартиру, а не проблемы. Наличие существенной перепланировки (ни объединение санузла) приведет к тому, что покупатель либо откажется покупать, либо попросит узаконить, либо попросит существенную скидку. 

Как вы видите — при покупке квартиры с перепланировкой (маленькой или большой) могут возникнуть сложности (маленькие или большие). И когда вы идете на этот шаг осознанно, оценивая последствия, то это одна ситуация.

Другое дело если вы не смогли выявить наличие переустройства в квартире, а продавец умолчал, то вы без желания получаете проблемы. Поэтому надо внимательно смотреть квартиры и выявлять наличие переоборудования.

Если вы не в состоянии сами определить наличие перепланировки, то вам лучше обратиться к профессиональному риэлтору, в обязанности которого входит выяснить данный вопрос. Выбрать компетентного агента вы сможете у нас на сайте в разделе риэлторов. 

Возврат к списку

В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено; выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия

имеющую газовую плиту;

  • присутствие стенных проемов, разделяющих кухню и комнату (при наличии газовой плиты).
  • Источник: https://berolux.ru/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B0-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D1%81-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BA%D0%BE%D0%B9/

    Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: порядок узаконивания

    Проблемы при неузаконенной перепланировке

    Юридическая помощь должникам

    При покупке квартиры за счет собственных сбережений или по ипотеке стороны должны описать в договоре ее технические характеристики и параметры.

    При проверке документов или после регистрации сделки можно установить факт несогласованной перепланировки. Узаконить ее может продавец до заключения договора либо покупатель, зарегистрировавший право собственности.

    О том, как проходит узаконивание перепланировки квартиры, расскажем в этой статье.

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    Закон трактует перепланировку как изменение конфигурации жилого или нежилого помещения. Она может заключаться в перераспределении жилплощади между несколькими комнатами, переносе перегородок, расширении дверных и оконных проемов, иных изменениях. Проводить такие работы можно только после согласования с муниципальными ведомствами.

    Если строительные работы в квартире были выполнены без согласования, перепланировка будет считаться незаконной. Продать такую недвижимость можно, однако с существенными проблемами:

    • если покупатель выявит несоответствие фактического состояния квартиры с кадастровой или технической документацией, он может отказаться от сделки либо потребовать устранения нарушений;
    • покупатель может согласиться купить объект даже при наличии неузаконенной перепланировки, однако это влечет риски отказа в регистрации или в последующем согласовании;
    • при оформлении ипотеки банк проводит проверку фактического состояния квартиры, что наверняка повлечет отказ в выдаче кредита.

    Обратите внимание! Хотя закон допускает узаконивание состоявшейся перепланировки, эта процедура может затянуться на длительный срок. При отказе муниципальных властей согласовать проведенные работы единственным вариантом останется обращение в суд.

    Чтобы выявить незаконную перепланировку, нужно провести тщательную проверку юридической чистоты сделки.

    Для этого лучше воспользоваться услугами опытного юриста, который сравнит кадастровую и техническую документацию с реальными характеристиками объекта.

    Юристы нашей компании окажут полный комплекс услуг по сопровождению сделок, помогут своевременно выявить несанкционированное изменение в конфигурации квартиры или узаконить перепланировку.

    Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры может быть выявлена следующими способами:

    • если жилое помещение было поставлено на кадастровый учет, нужно потребовать представления выписки из ЕГРН (в этом документе содержится план жилого помещения по сведениям кадастрового учета);
    • при визуальном осмотре квартиры нужно убедиться, что места расположения стен, перегородок, дверных и оконных проемов соответствуют выписке ЕГРН, иной технической и кадастровой документации;
    • если продавец представит акт приемочной комиссии после перепланировки, ее можно окончательно узаконить при регистрации договора в Росреестре или МФЦ (убедитесь, что в акте указаны все изменения в характеристиках помещения).

    Если же незаконная перепланировка не была выявлена до совершения сделки либо вы осознанно купили такую квартиру, обязанность узаконивания возлагается на нового собственника. В этом случае можно столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до судебных исков и наложения административных штрафов.

    Штраф за перепланировку квартиры

    Если строительные работы в квартире были выполнены без разрешения муниципальных органов либо с отступлением от первоначального проекта, собственнику грозит административный штраф. По закону, отвечать за такое нарушение будет фактический владелец жилья. Следовательно, нести ответственность будет покупатель.

    Штраф за перепланировку квартиры составляет от 2 до 2,5 тыс. руб. Выявить факт неузаконенных строительных работ могут сотрудники жилищной инспекции или управляющей компании. Пожаловаться на нарушение могут и жильцы смежных квартир. При проверке жилых помещений составляется акт и административный протокол, а штраф будет наложен на фактического собственника.

    Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

    Небольшой размер штрафа за несанкционированную перепланировку не должен вводить в заблуждение. Даже при добровольной оплате штрафа вы все равно обязаны узаконить изменения в квартире либо привести ее в исходное состояние. Помимо взыскания штрафа, неузаконенная перепланировка при покупке квартиры может повлечь следующие последствия:

    • нового собственника могут обязать привести жилое помещение в первоначальное состояние, т.е. вернуть на место перегородки, заделать дверной или оконный проем, выполнить иные работы;
    • при угрозе безопасности обрушения или повреждения несущих конструкций в узаконивании будет вынесен отказ, а собственнику придется возмещать весь ущерб, причиненный несанкционированными работами;
    • при наиболее грубых нарушениях или отказе в их устранении может предъявляться иск о принудительном выселении (в этом случае квартиру могут продать на торгах, а собственник получит сумму от продажи за минусом понесенных затрат на возмещение ущерба).

    Учтите, что гарантировать положительный результат узаконивания практически невозможно, если при проведении работ были затронуты несущие конструкции.

    При наиболее благоприятном раскладе вас заставят усилить несущие стены или перекрытия, что повлечет существенные затраты.

    В самом худшем варианте, вы можете лишиться права собственности на квартиру, а взыскать деньги с продавца будет крайне сложно.

    Чтобы избежать таких проблем, обратитесь за помощью к нашим юристам. Желательно сделать это еще до регистрации договора и передачи денежных средств продавцу. Если же проблема узаконивания возникла после покупки, только поддержка юриста поможет найти вариант ее решения.

    Узаконивание перепланировки квартиры

    Порядок узаконивания перепланировки квартиры будет напрямую зависеть от перечня изменений, внесенных в ее конфигурацию. Если несущие стены и конструкции не подвергались воздействию, можно обойтись без обращения в суд. В иных случаях муниципальные ведомства могут отказывать в согласовании документов, а судебных тяжб не избежать.

    Порядок узаконивания перепланировки квартиры

    Чтобы привести в порядок техническую и кадастровую документацию на приобретенную квартиру, и получить официальный акт об узаконивании перепланировки, нужно выполнить следующие действия:

    • заказать проект перепланировки в экспертной организации, состоящей в СРО;
    • получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций дома (это требование предъявляется не в каждом городе, однако для узаконивания в Москве или Санкт-Петербурге без получения техзаключения не обойтись);
    • проект и техзаключение нужно подать в уполномоченное муниципальное ведомство (например, в столице такие вопросы решает Мосжилинспекция);
    • если документы соответствуют законодательным нормам, проект будет согласован, а собственник получит акт приемочной комиссии;
    • на основании акта нужно заказать технический план через кадастрового инженера (в этом документе будут зафиксированы фактические характеристики квартиры);
    • с техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для проведения кадастрового учета;
    • по итогам учета собственник получит выписку ЕГРН с обновленными характеристиками недвижимости (этот документ подтверждает завершение процедуры узаконивания).

    Обратите внимание! Изготовление проекта, техзаключения и технического плана носит платный характер. Однако за проведение кадастрового учета госпошлина не уплачивается.

    Если муниципальный орган отказал в согласовании проекта, такое решение можно обжаловать через суд. Для отстаивания своей позиции в суде, нужно представить проект перепланировки, техзаключение и технический план.

    Чтобы подтвердить, что проведенные работы не угрожают безопасности здания, в суд могут вызываться эксперты, проектировщики, кадастровые инженеры.

    При удовлетворении иска, кадастровый учет будет проведен на основании судебного акта.

    Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит по схожим правилам, если оно располагается в многоквартирном доме. Если же строительные работы проводились в помещениях нежилого здания, проект не нужно согласовывать через муниципалитет. Проект и акт утверждаются заказчиком, а после получения технического плана будет проведен кадастровый учет в Росреестре.

    Резюме

    Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой порождает множество проблем для нового собственника.

    Помимо оплаты административного штрафа, ему придется восстановить исходное состояние объекта либо узаконить перепланировку.

    Для узаконивания нужно заказать проект и техзаключение, представить документы в муниципальный орган. При отказе в согласовании можно обжаловать такое решение в судебном порядке.

    Согласование и узаконивание перепланировочных работ является сложной и долгой процедурой. Чтобы устранить риск отказа в согласованиях и быстро соблюсти все требования закона, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить консультацию вы можете по телефону или через форму обратной связи.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

    Задать вопрос юристу

    Источник: https://pravoman.ru/housing-issues/redevelopment/neuzakonennaya-pereplanirovka-pri-pokupke-kvartiry/

    Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

    Проблемы при неузаконенной перепланировке

    При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.

    Каждый человек при покупке квартиры сталкивается с большим количеством проблем. Однако одной из самых серьезных среди них являются риски при покупке квартиры с перепланировкой. В этой ситуации далеко не каждый покупатель знает, как себя повести. Рассмотрим этот момент.

    «Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

    «Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

    Следует знать: можно ли продать квартиру с незаконной или неузаконенной перепланировкой

    Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.

    • снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
    • отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.

    PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

    Допускается в случаях, когда изменения, вносимые собственником не оказывают влияния на конструкцию и безопасность здания. Речь идет о переносе и демонтаже гипсовых или деревянных перегородок, увеличении или создании дверных проемов в них, изменении расположения сантехники в пределах санузла.

    1. Снос несущих стен или устройство в них дверных проемов, проведенные без исследования прочности конструкции.
    2. Расширение санузла за счет коридора или кухни.
    3. Объединение кухни с жилой комнатой.
    4. Демонтаж систем вентиляции.
    5. Перенос санузла в помещение, находящееся над (под) жилыми комнатами соседей.
    6. Организация жилых помещений, не соответствующих требованиям СанПИН.

    Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

    • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
    • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
    • пробивок дополнительных окон, дверей;
    • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
    • перестановки газовых приборов и оборудования;
    • объединения квартир в одну и пр.

    При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    «В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

    Совершенно не задумываясь, владельцы квартир уменьшают вентиляционные короба, переносят кухни и санузлы на площадь жилых комнат, устраивают проёмы в несущих стенах, и даже сносят такие стены полностью! И тем самым портят внешний облик и архитектурную целостность фасада здания, причиняют неудобства и лишние хлопоты соседям. А затрагивая несущие конструкции, ставят под угрозу собственные жизни и жизни других людей.

    Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: о чем стоит помнить

    Переустройством следует считать изменение основных качественных и количественных характеристик тех инженерных сетей и архитектурных элементов жилого помещения, которые не повлекут за собой изменения общих конструкционных особенностей конкретной квартиры или дома.

    • Для граждан, являющихся собственниками помещений, размер штрафа составит 2 – 2,5 тысячи рублей, при условии, что выявленная перепланировка не нанесла ущерб никому из соседей. Если ущерб был нанесен – размер штрафа увеличивается до пяти тысяч рублей, а также необходимо оплатить нанесенный материальный и моральный ущерб;
    • Для юридических лиц размеры штрафов, если ущерба соседям не было, составят от сорока до пятидесяти тысяч рублей, если ущерб был – до трехста тысяч;
    • На должностных лиц, которые либо незаконно зарегистрировали проведенные изменения, либо не отреагировали на их осуществление, размеры штрафа составят четыре – пять тысяч рублей, если ущерба соседям не было, и до пятидесяти тысяч, если факт нанесения ущерба был выявлен.

    Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки

    За неузаконенную перепланировку несет ответственность собственник квартиры, даже если такой ремонт был сделан до него.

    Продать или купить квартиру с несогласованной планировкой можно, ниже мы расскажем подробнее, как это происходит на практике.

    Однако и продавцу, и покупателю нужно подробно изучить вопрос легализации перепланировки, чтобы решить, стоит ли самому все оформить до сделки (на месте продавца), или вообще с такой квартирой лучше не связываться (на месте покупателя).

    Проживание в типовых домах диктует свои правила благоустройства помещений. Любое изменение конструкций или коммуникаций квартиры должно быть, в первую очередь, безопасным для всех жильцов дома, поэтому оно должно быть разрешено контролирующей организацией.

    Самовольная перепланировка категорически запрещена законодательством. «Всплыть» неузаконенная перепланировка может в любой момент, в том числе при сделке покупки-продажи.

    Чем это может грозить, и что делать продавцу или покупателю с таким жилищем?

    Как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и выгодна ли будет покупка без согласования плана в БТИ

    1. первым шагом к продаже жилища является обращение в БТИ с заявлением, своим паспортом и правоустанавливающим документом.
    2. Визит в архитектурный отдел администрации с ходатайством о разрешении на изменение плана помещений.

      Необходимый пакет документов должен включать:

      • официальные документы, подтверждающие право собственности;
      • согласие управляющей организации на корректировку;
      • техпаспорт;
      • лицевой счет (копию);
      • выписку из домовой (поквартирной) книги;
      • эскиз или проект изменений;
      • согласие совершеннолетних жильцов квартиры на проведение работ.
    3. Производство перепланировочных работ. К их началу можно приступить после получения технического заключения о безопасности и допустимости производства работ по реконструкции.
    • приобретение жилья с нелегализованной переделкой обременяет покупателя дополнительными финансовыми вложениями – это недостаток сделки, но он получит в собственность нестандартную квартиру, что является для него преимуществом;
    • удача сделки для продавца заключается в том, что в момент подписания договора он избавляется от ответственности за неузаконенную перестройку, но денег он получит значительно меньше из-за скидки на узаконивание его переделок новым хозяином;
    • риск покупателя, связанный с прохождением в последующий период процедуры легализации изменений плана – это «минус», а приобретение квартиры со скидкой – это «плюс».

    Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры — особенности и этапы сделки

    • Снизить стоимость до 7% и постараться вновь найти покупателей;
    • Когда желающий купить квартиру появится, предоставить ему скидку, вместо того, чтобы самому тратить время на решение проблем;
    • Исключить варианты продажи по ипотеке;
    • В случае, если изменения категорически незаконные, придётся вернуть жильё в первоначальный вид.

    Чем грозит владельцам продажа (и покупка) квартиры с несанкционированной реконструкцией? Сам факт отсутствия согласования является обременением. Рискуют обе стороны сделки по купле-продаже. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не указывает перестройку квартиры основанием для отказа.

    Но Росреестр может отклонить продажу, если документация БТИ содержит красные линии.

    Еще почитать:  Можно Ли Продавать Насвай В России

    07 Авг 2018      stopurist         513      

    Источник: https://uristtop.ru/darenie-nedvizhimosti/chem-grozit-pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj

    Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, возможные проблемы, способы решения и советы риелторов

    Проблемы при неузаконенной перепланировке

    Согласно действующему законодательству для выполнения любых работ, связанных с планировкой квартир, необходимо получать разрешение в соответствующих регулирующих органах.

    Однако, как показывает практика, некоторые несознательные граждане пренебрегают этим, в результате чего у людей, приобретающих вторичное жилье, возникают определенные проблемы.

    Помимо этого? нормативные акты постоянно дополняются и изменяются, поэтому то, что раньше было правильным, в какой-то момент времени может перестать быть таковым.

    На фоне этого возникает один вполне закономерный вопрос: чем чревата покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой? Давайте постараемся разобраться в этом более подробно и узнаем, с какими рисками придется столкнуться покупателям недвижимости, а также как застраховать себя и избежать множества проблем.

    Общая информация

    Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе.

    Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ.

    В нем прописаны все термины, процедура оформления разрешительной документации, приведена классификация перепланировки, а также определена мера наказания за любые нарушения законодательства.

    При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

    • перенос сантехнического оборудования;
    • монтаж дверного прохода в несущей стене;
    • переоборудование и остекление балконов;
    • возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
    • возведение межкомнатных перегородок;
    • перенос дверных проходов.

    Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

    Основные требования нормативно-правовых актов

    Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений. К таковым относятся следующие:

    • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
    • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
    • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
    • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
    • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
    • ухудшают вентиляционное оснащение;
    • повышают нагрузку на несущие конструкции.

    Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

    Виды переустройства жилых помещений

    Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

    Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

    Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект.

    Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.

    После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

    Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

    Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

    Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

    В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

    Ведь если после оформления сделки в будущем регулирующими органами будут обнаружены какие-либо нарушения, то вам придется уплатить штраф.

    Приобретение жилья в кредит

    Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

    В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи.

    Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

    Какие риски следует учитывать?

    Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм.

    Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным.

    Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:

    • нарушение в функционировании вентиляции;
    • проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
    • снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

    Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

    Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей.

    Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

    Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

    Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

    • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
    • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
    • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

    Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

    Как быть покупателям?

    Каждый человек должен очень ответственно подходить к приобретению жилья.

    Особенно это касается тех случаев, когда осуществляется покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку, ведь после подписания договора собственником объекта недвижимости будете вы и вся ответственность ляжет на вас.

    В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на жилье в предусмотренные законодательством сроки или возвращать помещения в исходное состояние. Первый метод менее затратный и трудоемкий, поэтому лучше всего остановиться на нем.

    Как узаконить самовольное изменение жилья

    Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:

    • заявление на изменение конфигурации помещения;
    • технический паспорт;
    • оригинал и копия договора купли/продажи;
    • копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
    • новый план;
    • письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

    На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

    Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов.

    Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.

    На что обращать внимание при выборе жилья?

    Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

    1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
    2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
    3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

    Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

    Заключение

    На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными.

    Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства.

    Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.

    Источник: http://fb.ru/article/438089/pokupka-kvartiryi-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy-riski-vozmojnyie-problemyi-sposobyi-resheniya-i-sovetyi-rieltorov

    Проблемы при перепланировке квартиры – в 2019 году

    Проблемы при неузаконенной перепланировке

    Многие собственники стараются придать своей квартире индивидуальные характеристики. Одни перестраивают помещение под свои нужды сразу после приобретения. Другие идут к этому годами, чтобы учесть все нюансы и сделать квартиру идеальной.

    Посторонние люди, в том числе из контролирующих органов, бывают в квартире не так часто. Поэтому создаётся впечатление, что при проведении работ можно не учитывать установленные законом требования. Но нарушение норм правовых актов может повлечь за собой серьёзные материальные последствия.

    Что это такое

    Определение некоторых терминов поможет понять суть проблемы:

    ПереустройствоЗамена инженерных сетей, трубопроводов, электропроводки, их перенос, установка нового оборудования при условии, что работы требуют внесения изменений в техпаспорт квартиры.
    ПерепланировкаИзменение конфигурации жилого помещения. Например, снос части стены.
    Жилое помещениеКомната, квартира или иное обособленное пространство, расположенное в многоквартирном жилом доме и пригодное для жизни в нём людей.
    Согласование перепланировкиПроцесс получения разрешения от жилищной инспекции на реализацию определённого строительного проекта и внесение соответствующих изменений в технический паспорт.
    Незаконная перепланировкаРезультат строительных работ, который требует внесения изменений в техпаспорт помещения, но согласование жилинспекции отсутствует.

    Обычно граждане не делают различия между первыми двумя терминами, называя перепланировкой любой проект, для реализации которого требуется заключение от государственного органа.

    Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

    Нормативная база

    Владельцам квартир следует ознакомиться с положениями Жилищного кодекса РФ. Особенно с нормами главы 4, которые регулируют основы проведения перепланировки.

    Собственникам следует помнить о существовании определённых правил эксплуатации комнат, коммуникаций, инженерных сетей и так далее. Общие рекомендации содержатся в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

    Также в отношении большинства элементов зданий установлены СНиПы. Это технические документы, которые регулируют различные характеристики структурных элементов зданий.

    Какие изменение разрешены и запрещены

    Без запроса разрешений из жилищной инспекции можно проводить следующие работы:

    • косметический ремонт: замена покрытия стен, полов, потоков и т.д.;
    • установку элементов на фасад здания (кондиционера, телевизионной антенны и т. д.);
    • замена материала, используемого для возведения балкона или лоджии;
    • установка электроплиты в другом месте кухни;
    • замена электрического, сантехнического или иного оборудование на другое с аналогичными техническими характеристиками.

    Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

    Обязательно потребуют согласования следующие работы:

    • объединение лоджии с комнатой при проведении работ по утеплению помещения;
    • замена или изменение конфигурации трубопровода или электросети;
    • любые манипуляции с газовым оборудованием и трубами;
    • перенос туалета или ванной комнаты;
    • снос или возведение межкомнатных перегородок;
    • монтаж дверного проёма или заделка существующего.

    Существует также перечень конструктивных изменений, которые узаконить не удастся:

    • вынесение на балкон радиаторов центральной системы отопления;
    • демонтаж части несущей стены, устройство в ней дверного проёма;
    • изменение фасада здания;
    • расширение санузла за счёт жилой комнаты;
    • демонтаж двери, разделяющей кухню и жилую комнату, при наличии газовой плиты;
    • нарушение норм пожарной безопасности;
    • сокращение сечения вентиляционной шахты;
    • обустройство «тёплого» пола за счёт общедомовой системы отопления.

    Это далеко не полный перечень запретов и ограничений. Каждый проект может нести в себе опасность для собственника квартиры и для других жильцов дома. Именно поэтому требуется согласование работ в жилищной инспекции.

    Свидетельство о государственной регистрации права

    Возможные проблемы при перепланировке квартиры

    Некоторые люди постфактум узнают о том, что им необходимо разрешение на перепланировку.

    Можно выделить некоторые проблемы при перепланировке квартиры без соответствующего разрешения:

    • административная ответственность в виде штрафа;
    • необходимость заказать проект и пройти согласование постфактум;
    • возвращение прежнего состояния квартиры, если изменения нельзя узаконить.

    Если владелец жилого помещения откажется восстанавливать изначальную планировку, то представители жилищной комиссии обратятся в суд. На основании статьи 29 ЖК РФ недвижимость будет продана другому владельцу принудительно.

    Отдельно стоит сказать о разрушении самого помещения и опасности для жизни и здоровья его жильцов. Так работы, связанные с уменьшением вентиляционных каналов, повлекут снижение притока воздуха и повышение влажности в квартире.

    Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

    Работы по переносу газовой плиты без согласования создают опасность утечки смертельно опасного вещества. Снос части несущей стены может привести к обрушению всего дома.

    Если должник нарушил требование ипотечного договора и сделал самовольную перепланировку, то банк может инициировать процедуру расторжения сделки с требованием погасить весь оставшийся заём сразу.

    Образец технического паспорта квартиры:

    Сложности при покупке

    Человеку, который покупает недвижимость на вторичном рынке, обязательно следует запрашивать актуальную копию технического паспорта объекта. Это поможет избежать приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой.

    Основная проблема заключается в невозможности получения нового технического паспорта, так как текущее состояние не будет соответствовать сведениям, указанным в документах. В такой ситуации в БТИ выдают техпаспорт с красными линиями, которыми помечаются места несоответствия плана и действительной картины.

    Следует помнить, что после реализации договора купли-продажи продавец вряд ли согласиться нести расходы, связанные с узакониванием перепланировки. Поэтому следует тщательно обследовать квартиру перед приобретением.

    Если перепланировка обнаружилась после покупки, то новый обладатель квартиры рискует столкнуться с перечисленными ранее проблемами, связанными с проведением таких строительных работ без согласования.

    Как узаконить уже проведенные изменения

    Существует общий порядок согласования перепланировки. И он не зависит от того, были проведены работы самовольно или собственник жилья хочет сделать всё в соответствии с законной процедурой.

    Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

    Сперва следует обратиться в строительную организацию и заказать проект строительных работ.

    После того, как эти бумаги будут готовы, нужно направить в жилищную инспекцию следующие документы:

    • заявление с просьбой согласовать перепланировку;
    • проект «будущих» работ;
    • техпаспорт из БТИ;
    • свидетельство о праве собственности на жильё или договор соцнайма;
    • согласие всех членов семьи, если квартира находится в государственной собственности.

    Через месяц от государственного органа придёт разрешение на проведение работ. Далее собственник может приглашать представителей БТИ для принятия результата перепланировки. Не обязательно говорить им, что изменения сделаны давно. Главное, что на них имеется согласование. После подписания акта приёмки можно обращаться за выдачей нового технического паспорта.

    Чтобы проблемы при перепланировке квартиры не возникали, нужно заказывать проект работ в специальной строительной организации. Профессиональные инженеры дадут точную информацию о том, что можно и что нельзя сделать в помещении, а также укажут на возможные пути реализации идей.

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: https://1kvartirka.ru/problemy-pri-pereplanirovke-kvartiry/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.