Последствия неузаконенной перепланировки

Содержание

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Последствия неузаконенной перепланировки

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

10 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма
Штраф за неузаконенную перепланировкуОт 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспортаОт 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-i-posledstviya-pri-pokupke-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Последствия неузаконенной перепланировки

28.02.2018

Переоборудование подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехнического или другого оборудования. Это может быть, например, замена труб водоснабжения или канализации, прокладка новых электросетей, установка новых сантехнических изделий в ванную или туалет.

Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки

Некоторые банки отказываются давать кредит на жилье с несанкционированной перепланировкой. «У банков всегда есть опасения, что заемщик, несущий бремя ипотечного кредита, не сможет в дальнейшем произвести согласование незаконной перепланировки, т.е.

не справится с возникшей финансовой нагрузкой, — комментирует руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская.

– Если Мосжилинспекция отвечает отказом на запрос о разрешении перепланировки, на собственника квартиры накладывается обязательство привести жилое помещение в прежнее состояние. А если он с этим не справится, то квартиру могут реализовать с публичных торгов.

Все это и отпугивает кредиторов». А также и компании-страховщики, которые могут увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке.

Перепланировка незаконная

Но если технические характеристики квартиры были изменены незначительно, то сделка по продаже может быть проведена.

Потенциальные покупатели должны в обязательном порядке информироваться обо всех нарушениях, для чего нужно подписать осведомительные документы.

При этом новый владелец берет на себя ответственность за возвращение внешнего вида квартиры, что неизбежно ведет к дополнительным тратам. Сумма скидки на квартиры с неузаконенной перепланировкой зависит от характера изменений, но обычно она составляет 15-20%.

Как можно сделать капитальный ремонт в квартире, избегая незаконной перепланировки? Способы решения проблем

  • Она производится в многоквартирном доме без согласия жильцов или в котором изначально не было предусмотрено наличие площадей под нежилое помещение.
  • Предусматривает снос несущих стен.
  • Осуществляется в нежилом объекте без согласования с префектурой района.
  • Работы не соответствуют строительным, пожарным, санитарным нормам.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения.

В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению.

На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Рекомендуем прочесть:  Территория снт что это

Незаконная перепланировка: штраф

Избежать наказания можно, если после внесения конструктивных изменений обратиться в государственный орган. Это может быть специальная жилищная инспекция, отдел капитального строительства. В обязательном порядке необходимо составить самостоятельно или заказать эскиз перепланировки. Его могут выполнить специальные фирмы, у которых есть соответствующая лицензия.

Последствия неузаконенной перепланировки

Действующее законодательство оговаривает вопрос о перепланировки. Этим понятием становится преобразование интерьера недвижимости, которое необходимо отражать в техническом паспорте. Это необходимо для того, чтобы у нового или старого владельца не возникло проблем с согласованием и дальнейшей продажей.

Незаконная перепланировка

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия

Источник: https://zakonandporyadok.ru/trudovoe-pravo/chem-grozit-neuzakonennaya-pereplanirovka-kvartiry

Последствия неузаконенной перепланировки, и как их избежать

Последствия неузаконенной перепланировки

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что значит неузаконенная перепланировка
  • Какие действия считаются неузаконенной перепланировкой
  • Как выявляют неузаконенную перепланировку и какие последствия возможны
  • Как узаконить перепланировку квартиры

Ни для кого не секрет, что перепланировка жилого помещения в Москве должна быть узаконена.

Нередки случаи, когда люди самостоятельно производят перепланировку и при этом не сообщают о своих действиях в контролирующие органы – не ставят в известность БТИ и не переделывают технический паспорт на квартиру. Какие последствия может нести неузаконенная перепланировка для собственников жилья, расскажем в нашей статье.

Что значит неузаконенная перепланировка

Все изменения, которые обычно производят в своих помещениях собственники, можно разделить на две группы:

  • Перепланировка. В данном случае собственник производит существенные изменения в своем жилом помещении. Например, из двухкомнатной квартиры делается однокомнатная или трехкомнатная. Сюда относятся работы по сносу или перемещению стен и перегородок, изменение планировки квартиры, перенос ванны и туалета в другое место, организация проходов в конструкциях, несущих основную нагрузку. Среди подобных работ встречаются и те, что требуют обязательного согласования и работы, согласовывать которые нет необходимости.
  • Переустройство. Данный вид работ связан с изменением типа используемого в жилом помещении оборудования, например, смена газовой плиты на электрическую. Проведение капитального ремонта без изменения планировки и конфигурации помещения также относится к переустройству.

В случае переустройства достаточно будет обратиться в БТИ или жилищную инспекцию и получить простое техническое заключение, а перепланировку потребуется узаконить. Данное правило касается как частных домов, так и жилых помещений в многоквартирном доме.

Если перепланировка была проведена без предварительного согласования, она носит статус несогласованной и ее требуется узаконить. Если же в результате перепланировки произошло ухудшение технического состояния дома или квартиры, то такая перепланировка должна быть аннулирована, а состояние помещений приведено в первоначальный вид.

При рассмотрении дел по перепланировке суд учитывает условия, в которых она была проведена, и ее итоговый результат.

Например, если перепланировка сделана на первом этаже и в ее результате были снесены или перемещены несущие стены, признать действия собственника законными суд вряд ли согласится.

Также маловероятно, что суд признает законным оборудование в несущих стенах здания новых дверных проемов, окон и ниш.

Возможно, собственник квартиры на первом этаже захочет сделать в ней магазин или иной общественный объект, для чего ему потребуется произвести перепланировку помещения.

Но даже несмотря на перевод помещения из жилого фонда в нежилой, смена статуса объекта не позволит сделать серьезные конструктивные изменения, например, снос несущей стены.

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно на тех же условиях, что и жилых.

Если суд сочтет перепланировку ухудшающей конструктивную прочность здания, собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние.

Перепланировка может быть двух видов:

  1. Незаконная, при которой изменения не соответствуют принятым нормам СНиПов и СаНПиНов, другим нормативным актам, принятым в муниципалитете, а также региональным законам и нормам.
  2. Несогласованная – самовольное и масштабное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка при условии, что при ней не были нарушены никакие нормы и законы, может быть узаконена. Перепланировку имеет право производить собственник помещения либо арендатор, получивший от собственника нотариально заверенную доверенность на проведение подобных работ.

Также право на перепланировку помещения может получить строительная фирма (при наличии доверенности) и наниматель муниципального жилья.

Собственник, подавший документы на узаконивание перепланировки, может получить отказ, мотивированный не только техническими моментами, но и тем, что бумаги оформлены неверно и неточно.

После исправления собственник имеет право подать документы на узаконивание перепланировки повторно.

Для проработки проекта и визуализации эскизов рекомендуется обращаться в проверенные фирмы, специализирующиеся на подобных услугах.

Какие именно действия считаются самовольными

Самовольной называется перепланировка, произведенная без получения разрешения. Законодательно установлено, что перед началом работ собственник, арендатор или наниматель помещения обязан подать заявление с приложением проекта, эскизов и описания планируемых работ по перепланировке помещения, его частичной или полной реконструкции.

Стоит учесть, что даже при наличии утвержденного проекта за технические ошибки при проведении перепланировки или несоответствие ее проекту отвечать придется собственнику или лицу, получившему доверенность на проведение перепланировки.

Законодательно к работам, при которых необходимо получение разрешения, относятся:

  • Перемещение или снос несущих стен и конструкций, что приводит к увеличению нагрузки на остальные несущие элементы, неважно, какой это дом: многоквартирный, многоэтажный или частный коттедж.
  • Вынос элементов отопления, радиаторов или трубопровода на балкон или лоджию.
  • Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.
  • Перенос ванны и туалета и размещение сантехнического оборудования в местах, для него не предназначенных.
  • Монтаж перегородок и дополнительных стен с целью изменения планировки квартиры или дома, а также увеличение количества комнат за счет разделения имеющихся.
  • Изменение размеров и формы дверных и оконных проемов.
  • Перенос балкона, увеличение его площади, любое изменение лестничных пролетов.
  • Перенос и изменение систем жизнеобеспечения: вентиляции, водопровода, канализации, газопровода и системы отопления, в том числе перенос и замена радиаторов на другой тип.
  • Установка нового оборудования, подразумевающая перенос и изменение систем инженерных сетей.
  • Увеличение площади нежилых помещений за счет жилых, если это делает суммарную нежилую площадь больше на 25 % и выше.
  • Снос стены, отделяющей кухню от жилой комнаты, при наличии на кухне газовой плиты или колонки.
  • Перенос помещений, в которых используется вода, таким образом, что «мокрые» комнаты располагаются над жилыми помещениями соседей снизу.
  • Другие существенные изменения.

При проведении всех работ они должны поэтапно записываться в специальном журнале, который предъявляется комиссии при приемке перепланировки. Благодаря этому журналу комиссия получает полную картину проведенных работ и может выявить их несоответствие на определенном этапе.

Стоит помнить, что работы по перепланировке жилых помещений должна производить компания, имеющая все необходимые разрешения и сертификаты. Самовольная перепланировка может нести опасность как для самого собственника помещений, так и для его соседей.

Как надзорные органы узнают о неузаконенной перепланировке

Контролирующий орган может узнать о незаконной перепланировке помещений в стандартных ситуациях, которые перечислены в следующем списке:

  • Соседи, которые узнают о перепланировке, могут обратиться в контролирующий орган для проверки помещений на соответствие стандартам и базовой планировке. Часто так происходит при изменении звукоизоляции стен, или, например, если у соседей внезапно пропадает тяга в вентиляционном канале.
  • При устранении причин и последствий коммунальных аварий, когда проверяются инженерные коммуникации дома.
  • При заключении сделок по купле-продаже квартиры, дома или нежилого помещения.
  • Проведение проверки сотрудниками Бюро технической инвентаризации.
  • При поквартирном обходе сотрудниками коммунальных служб и контролерами ресурсоснабжающих организаций с целью проверки и контроля индивидуальных приборов учета.

Последствия неузаконенной перепланировки квартиры

Согласно законодательству, последствия неузаконенной перепланировки могут быть следующими:

  1. Оплата штрафа, который будет назначен жилищной инспекцией, а после – требование подать документы на узаконивание перепланировки.
  2. При невозможности узаконить перепланировку согласно действующим техническим и санитарным нормам, собственник получит предписание восстановить исходное техническое состояние помещения.
  3. При отказе в двух предыдущих пунктах собственник потеряет свое право на имущество, и оно будет реализовано с публичных торгов.

За самовольное переоборудование ответственность несет собственник либо наниматель жилого помещения, согласно частям 2-3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Если же перепланировку произвел арендатор, то к нему претензии предъявить может только собственник, сдавший помещение в наем или аренду.

Если же помещение будет продано на торгах, то вырученные деньги получит собственник, правда, за вычетом расходов на восстановление надлежащего состояния жилища.

Если перепланировка сделана нанимателем муниципального помещения, то при невозможности узаконить перепланировку с ним будет расторгнут договор социального найма. Сам же наниматель и все члены его семьи будут выселены.

Администрация или муниципалитет будут вынуждены своими силами восстанавливать техническое состояние помещения и попытаются через суд компенсировать расходы и взыскать их с прежнего нанимателя муниципального помещения.

При восстановлении прежнего состояния муниципального помещения составляется подробный акт приемки.

Административные санкции будут носить штрафной характер:

  • Если в процессе и в результате перепланировки третьим лицам не был нанесен ущерб:
  • – при переоборудовании жилого дома физическим лицом штраф 1-1,5 тыс. руб.;- при переоборудовании физическим лицом квартиры в многоквартирном доме штраф составит 2-2,5 тыс. руб.;- штраф на должностному лицу составит 4-5 тыс. руб.;- штраф, наложенный за несогласованную перепланировку на юридическое лицо, составит 40-50 тыс. руб.

  • Если пострадало здоровье и имущественные права третьих лиц:
  • – штраф на физическое лицо составит 5 тыс. руб.;- штраф на должностное лицо составит до 50 тыс. руб.;- предприятие заплатит 300-350 тысяч рублей, но сумма штрафа может быть увеличена вплоть до 1 миллиона рублей.

Если имеется возможность узаконить перепланировку, дополнительно к штрафу будет выдано предписание:

  1. Получить технический паспорт, для чего потребуется пройти полную процедуру узаконивания.
  2. Исправить ошибки, которые были допущены в результате перепланировки, а затем, пройдя полную процедуру узаконивания, получить техническую документацию.

В рамках судебного разбирательства пострадавшая сторона может доказать, что третьими лицами был понесен существенный ущерб. При этом в суде может быть доказано, что действия нарушителя носили умышленный характер и он осознавал последствия своих деяний. В этом случае нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Что делать, чтобы последствия неузаконенной перепланировки вас не коснулись

Законодательно установлена простая и понятная процедура узаконивания действий по перепланировке помещений. Даже если изменения уже произведены, можно попробовать документально узаконить перепланировку.

Алгоритм действий по узакониванию перепланировки выглядит следующим образом:

  1. Собственнику помещений или его представителю необходимо обратиться в экспертные службы, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ и выдачу технических заключений. В подобной фирме необходимо получить заключение, что перепланировка, выполненная в жилом помещении, не несет опасности самому помещению, дому в целом и гражданам, в нем проживающим.
  2. Необходимо составить и обратиться в суд с заявлением, в котором следует доказать, что узакониванию перепланировки ничего не препятствует. Здесь и понадобится экспертное заключение.
  3. На основании судебного решения получить новый технический паспорт.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что узаконивание уже произведенной перепланировки жилых помещений возможно только в судебном порядке.

Узаконивание перепланировки через суд может длиться долгое время, поэтому гораздо проще перед проведением работ получить разрешение на них и на перепланировку в целом. После чего на основании этих разрешений в течение 45 дней выдается новый технический паспорт.

Для получения разрешения на перепланировку в контролирующие органы необходимо представить следующие документы:

  • заявление;
  • документы, подтверждающие право собственности или иные правоустанавливающие документы;
  • письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в помещении, которое будет подвержено перепланировке;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

Перепланировка при покупке квартиры и последствия при заключении такой сделки

Если жилье приобретается в ипотеку, то вас могут ждать неприятности, связанные с перепланировкой жилья. И, если покупателя подобное жилье вполне устроит, банк вряд ли пойдет на одобрение такой сделки.

Дело в том, что жилье, приобретаемое в ипотеку, сразу же попадет банку в залог, а кредитные организации не сильно заинтересованы в получении проблемного жилья.

В итоге, даже если банком одобрена ипотека, договор с заемщиком он может расторгнуть, мотивируя свои действия тем, что покупатель не сможет оформить на себя право собственности. 

Если же владелец захочет продать квартиру, в которой выполнена перепланировка, но при этом изменения не узаконены, он может столкнуться с требованием покупателя снизить стоимость квартиры на 25 %, так как в дальнейшем новый владелец будет вынужден узаконивать перепланировку. 

Законодательно неузаконенная перепланировка не накладывает каких-либо ограничений на сделки купли-продажи недвижимости.

Если квартира находится в муниципальном жилом фонде и наниматель сделал, но не узаконил перепланировку, то он может лишиться права на приватизацию, а муниципалитет через суд заставить восстановить нормальное техническое состояние помещения.

Источник: https://myremontnow.ru/blog/posledstviya-neuzakonennoy-pereplanirovki/

Последствия неузаконенной перепланировки

Последствия неузаконенной перепланировки

Как спасти ситуацию, если в вашей квартире сделана — вами, а может, и не вами — неузаконенная перепланировка.

Типовые дома редко радуют нас, жильцов, своей планировкой. Поэтому, затевая ремонт, один стремится выгадать себе хоть полметра лишнего пространства, другой — поиграть в «архитектора», сделав своё жилище оригинальным. Увы, расхлёбывать заваренную кашу приходится потом и тому, и другому.

Три проблемы перепланировки

Проблемы возникают, в основном, в трёх случаях. Например, вы сделали неузаконенную (и к тому же неправильную) перепланировку и залили соседей. Благодаря чему к вам в квартиру попали сантехники и другие представители ЖКХ-структур, обнаружили ваши архитектурные новшества и немедленно сообщили об этом в местную жилинспекцию.

Её представители не станут тянуть с визитом к вам, пришлют несколько предупреждений (если вы, скажем, не откроете им дверь добровольно), а потом подадут в суд и позовут в качестве группы поддержки судебных приставов. Самый печальный для вас итог — утрата права собственности. Не доводите до этого: сотрудничайте с инспекторами.

Скорее всего, вы просто не знаете, как можно узаконить вашу перепланировку, исправив всего несколько деталей.

Второй случай, когда жилинспекция обнаружит «непорядок» — это если ваша перепланировка зашла так далеко, что её стало видно с улицы невооружённым глазом. Например, вы застеклили балкон, но как-то вызывающе нестандартно. Это практически 100% гарантия, что бдительные соседи донесут эту благую весть до инспекторов.

Третий случай — если вы решили квартиру продать, а покупатели оформляют на неё ипотеку. Тут уже банк откажется давать добро, если на изменения планировки нет документов.

Так что, разумеется, лучше всё сразу сделать правильно.

Как исправить?

Каковы наиболее частые ошибки и можно ли легализовать такие варианты?

По мнению Владимира Часовского, эксперта по согласованию индивидуальных архитектурных проектов, один из наиболее часто встречающихся вариантов — это объединённые кухня и зал. «В панельных типовых домах такую перепланировку узаконить нельзя. Я не помню ни одного проекта здания, где межкомнатные стены не были бы несущими.

Другое дело — сталинские дома, там есть варианты.

Чтобы не переделывать потом и не тратить лишних денег, надо ещё до ремонта получить технический паспорт квартиры (это элементарно), заказать проект перепланировки в любой компании, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, и сдать пакет документов в жилинспекцию или МФЦ (они сегодня называются „Мои документы“).

Если же вы уже сделали ремонт, то ваша главная проблема — это газ. Он есть, наверное, во всех старых домах, а по требованиям безопасности газовые трубы должны быть отделены от жилого помещения.

Однако вы можете установить раздвижную дверь-перегородку, отделяющую зону кухни от зоны гостиной.

Дверь эту можно обыграть и вписать в интерьер так, что в открытом виде она вообще не будет бросаться в глаза», — рассказывает Владимир.

Вторая ошибка, которая встречается довольно часто — это остеклённый балкон, который «включили в состав комнаты».

«Но и этот вариант можно согласовать с жилинспекцией, если батарея отопления осталась в черте комнаты, а не „переехала“ в бывшую лоджию, — уверен эксперт.

— Хозяевам в таких случаях приходилось установить по прежней границе комнаты полноценные „французские“ окна от пола до потолка. Технически их тоже можно сделать раздвижными. И, как говорится, тогда это не проблема, а траты».

Третья ошибка — неузаконенный перенос входной двери. Вот уж что очевидно всем соседям! Если вам необходим такой строительный манёвр, не трогайте установку со счётчиками — и новое положение двери жилинспекция, скорее всего, вам согласует.

Четвёртая ошибка — соединение двух квартир общей дверью.

Просто не делайте это, положившись на авось! Такой проём согласовать можно, но он должен быть сделан в правильном месте, так что от вас требуется ещё до выхода на ремонт обратиться за проектом перепланировки и его подтверждением (см. выше).

Это практичнее, чем при самодеятельных работах, например, задеть проводку. И неприятностей не оберётесь, и всё равно всё придётся закладывать и восстанавливать, пока стена не приобретёт первозданный вид.

Пятая ошибка: балкон на первом этаже. Ведь обычно на нём балконы не предусмотрены, а владельцам таких квартир эта часть жилплощади позарез нужна.

Хорошая новость: если ваш балкон не рискует стать единственным в доме и не портит его внешний вид, подобный вид перепланировки поддаётся легализации! Просто не пытайтесь сделать лоджию «немножко пошире и побольше», чем остальные, и лучше сразу закажите проект. Так вы избежите многих разочарований.

Некоторые виды работ требуют от вас всего ничего: заявления в жилинспекцию — то, что называется «уведомительным порядком». Это:

  • перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных, кухонь;
  • заделка дверных проёмов в ненесущих перегородках;
  • типовое остекление лоджий и балконов;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
  • разборка ненесущих перегородок (только не межквартирные);
  • устройство проёмов в ненесущих перегородках (только не межквартирные).

Зато другие виды перепланировок делать нельзя ни под каким соусом. Например, ломать полностью или частично воздуховод (это общее имущество, а не личное), переносить ванную и туалет на кухню (такое часто делает тот, кто объединяет две соседние квартиры); расширять проёмы в несущих стенах на метр и более.

Однако и у незаконной, и у законной перепланировки есть один нюанс: квартиры с ними значительно сложнее продать. Одна из причин — покупка в ипотеку (об этом мы уже говорили выше). Вторую назовём просто: вкусовщина. То, что вам кажется удобным, другие люди найдут экстравагантным и некомфортным.

«Экстраординарные планировочные или дизайнерские решения чаще всего существенно усложняют продажу жилья, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.

— Реализовать его в короткие сроки по среднерыночной цене крайне затруднительно, и у собственника такой недвижимости два полярных варианта действий. Первый, в случае необходимости срочной продажи, — быть готовым идти на серьёзные, до 20%, уступки по стоимости.

Второе, если время терпит, — ждать покупателя-оригинала, который потеряет голову от этой конкретной квартиры. В таком случае есть шанс продать жилплощадь «выше рынка»».

По мнению Михаила Куликова, фейерверк самобытных архитектурных и дизайнерских идей, возникший из потребности людей в самореализации, давно отгремел: «Сегодня — время взвешенных решений, функциональных интерьеров и рационального подхода к жизни вообще и реализации жилого пространства в частности. Квартиры с необычными планировками составляют не более 2% объёма предложения на вторичном рынке жилья».

Источник: https://deladoma.info/posledstviya-neuzakonennoj-pereplanirovki/

Последствия неузаконенной перепланировки – Про сад и дом

Последствия неузаконенной перепланировки
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Если строительные работы в жилом или нежилом помещении выполнены без согласования уполномоченных органов, собственнику грозят последствия неузаконенной перепланировки – от наложения штрафа до принудительного выселения с продажей объекта.

Наиболее серьезные санкции предусмотрены для юридических лиц, а точный размер наказания будет определяться по нормам КоАП РФ и региональным актам. Данную тему для вас раскроет эксперт, юрист по образованию, один из авторов нашего журнала Иван Лукин.

Что относится к неузаконенной перепланировке

Юридическое определение перепланировки содержится в ст. 25 ЖК РФ – это строительные работы, связанные с изменением конфигурации жилого помещения, требующие внесение изменений в техническую документацию. Для нежилых помещений аналогичные правила устанавливаются региональными и муниципальными властями.

Выделим ключевые правила, которые нужно соблюсти для согласования перепланировочных работ:

  • по общему правилу, согласование нужно получить еще до выполнения работ – для этого заказывается проект в экспертной организации, а также оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • для помещений в нежилых зданиях также оформляется проект, однако его согласование в муниципальных ведомствах не требуется – безопасность предстоящей перепланировки будет подтверждена подписью эксперта и заказчика;
  • можно узаконить перепланировку уже после завершения работ – для этого также оформляется проект, а муниципальный орган должен подписать Акт выполненных работ.

Если указанные требования не соблюдены, перепланировка будет считаться незаконной. Если такой факт выявлен уполномоченными органами, не обязательно будет назначен штраф. При вынесении предписания, собственник может устранить претензии надзорных органов, получить Акт выполненных работ и внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Нужно учитывать, что практически невозможно избежать санкций, если строительные работы повлекли повреждение или деформацию несущих конструкций, либо превышают допустимые нагрузки на них. В этом случае узаконивание перепланировки завершиться отказом, с одновременным привлечением к административной ответственности.

Что грозит физическим лицам

Если неузаконенная перепланировка выявлена в помещении, принадлежащем частному лицу, наказание последует по ст. 7.21 КоАП РФ. Основания и порядок привлечения собственников квартир и помещений в многоквартирных зданиях заключаются в следующем:

  • выявление факта неузаконенной перепланировки может происходить на основании заявлений соседей, управляющей компании или ТСЖ, по итогам проверок жилищной инспекции;
  • выявленный факт незаконной перепланировки отражается в административном протоколе, который может составить только представитель жилищной инспекции;
  • статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф в сумме от 2000 до 2500 руб.

В большинстве случаев, до взыскания штрафа выносится предписание об устранении нарушения. Собственник может согласовать проект перепланировки, либо восстановить исходное состояние объекта (например, вернуть перегородку на прежнее место или заделать дверной проем). Однако закон позволяет сразу использовать штраф, как меру ответственности за выявленный факт несогласованной перепланировки.

В узаконивании строительных работ заинтересован и сам владелец квартиры. Дело в том, что с 2018 года практически невозможно продать недвижимость, если фактические характеристики не отражены в реестре ЕГРН. Только при получении акта выполненных работ и технического плана, сведения о перепланировке будут внесены в ЕГРН сотрудниками Росреестра.

Что грозит юридическим лицам

Наиболее серьезные последствия грозят юридическим лицам и предпринимателям, если они провели строительные работы без согласования. Как правило, перепланировка проводится организациями для изменения характеристик нежилых помещений для предстоящей коммерческой деятельности.

В КоАП РФ не предусмотрено норм для наказания юридических лиц по факту указанных нарушений. Однако региональные власти вправе самостоятельно определять основания и виды ответственности для предприятий, нарушивших правила перепланировки. В частности, КоАП города Москвы устанавливает следующий порядок наказания:

  1. выявление фактов незаконной перепланировки в многоквартирных домах относится к компетенции Мосжилинспекции – этот орган вправе проводить самостоятельные проверки, либо реагировать на поступившие жалобы и обращения;
  2. при проведении проверки составляет предписание об устранении всех нарушений, а также административный протокол;
  3. согласно ст. 9.12 КоАП Москвы, размер штрафа на юридическое лицо составит от 300 тыс. руб. до 350 тыс. руб., а при выполнении предписания, допускается повторное наложение санкций.

Проверки со стороны Мосжилинспекции могут носить плановый или внеочередной характер. Собственник обязан предоставить доступ для обследования помещений, если сотрудники инспекции предъявят решение о проведении проверки. При отказе допустить инспектора в помещение, это будет сделано по предписанию суда – московские власти привлекут к проверке судебных приставов.

В предписании жилищной инспекции могут быть зафиксированы следующие нормы:

  • определяется перечень изменений в характеристиках помещения, которые нужно согласовать с оформлением проекта и технического заключения;
  • устанавливается требование о восстановлении исходных характеристик помещения, если их согласование невозможно по строительным нормам и регламентам;
  • указывается срок, в течение которого должно быть проведено узаконивание или восстановление характеристик – он не может превышать 2 месяцев с момента вынесения предписания.

При неисполнении предписаний об устранении нарушений, штраф может назначаться неоднократно.

В каждом последующем случае будет выноситься новый протокол, однако сумма штрафа не может превышать максимального размера – 350 тыс. руб.

Максимальное количество дел, которые могут рассматриваться по факту незаконной перепланировки, не ограничено. Пока не выполнены все предписания Мосжилинспекции, штрафы могут назначаться несколько раз.

Факт повторного выявления нарушений грозит и иными мерами ответственности – объект недвижимости может быть принудительно изъят по судебному акту.

Для этого будут проведены публичные торги, либо, по согласованию с собственником, определена нормативная выкупная цена. При продаже через аукцион, собственник получит всю вырученную сумму, за вычетом судебных расходов и затрат на организацию торгов.

Выводы

Неузаконенная перепланировка не только нарушает требования закона, но и создает угрозу безопасности здания, жизни и здоровья граждан. Поэтому, при выявлении такого нарушения, граждане-собственники будут обязаны оплатить штраф в пределах 2000-2500 руб.

Для юридических лиц штраф будет существенно выше, и определяется нормативными актами субъекта РФ. В Москве такой штраф составит 300-350 тыс. руб.

Также, по предписанию жилищной инспекции, нарушитель будет обязан согласовать перепланировку, либо восстановить исходное состояние объекта.

Прочтите также: Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить, штрафы 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/registration/posledstviya-neuzakonennoj-pereplanirovki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.