Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Содержание

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

Как формируется рыночная стоимость земельного участка

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы.

Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин.

Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка.

Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения.

Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится.

Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась.

Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д.

Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива.

Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов.

Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений.

Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами.

Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные.

Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной.

Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли в 2019 году

Как формируется рыночная стоимость земельного участка
Время чтения: 5 минут

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ.

Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.

Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
  5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli.html

Кадастровая и рыночная стоимость земли: основные отличия +Фото и

Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.

Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

  • Для расчета налога на доходы при продаже участка,
  • Для расчета суммы земельного налога,
  • Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
  • Установление размера арендных платежей на государственную землю,
  • Для разрешения судебных имущественных споров.

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет.

Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней.

Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто.

Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.

Рыночная стоимость используется

  • При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
  • При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
  • При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
  • При разрешении судебных споров.

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника.

Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.

Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой.

Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости.

Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

  • Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
  • Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
  • Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
  • Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
  • Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

  • Имеющуюся площадь земли,
  • Наличие и характер построек на ней,
  • Тип земли на участке,
  • Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
  • Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
  • Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
  • Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

  • Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
  • Использовать услуги риэлторов,
  • Провести оценку самостоятельно.

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли

Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

  • Доходный метод,
  • Затратный метод,
  • Сравнительный метод.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Доходный метод оценки

Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка.

Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной.

Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки

Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время.

Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов.

Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли.

При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка.

После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка

Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

  • Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
  • Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
  • Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
  • Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.

В договоре должны быть отражены следующие параметры:

  • Цель проведения оценочных мероприятий,
  • Категория земельного участка,
  • Тип собственности объекта,
  • Дата проведения оценки,
  • Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
  • Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия.

Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка.

Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.

Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

  1. Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
  2. Определение цели проведения оценочных мероприятий.

  3. Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
  4. Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
  5. Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
  6. Составление финального отчета по оценке.

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.

Скачать (DOC, 680KB)

Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

  • Описание задания на оценку,
  • Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
  • Анализ ситуации на рынке,
  • Основные факты и выводы,
  • Результаты оценки.

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают  копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки

Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-opredelit-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html

Рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая и рыночная стоимость

Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли.

Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет.

Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

Взаимосвязь используемых понятий

В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой.

Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях.

Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Особенности

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории.

Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников.

Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия.

У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной – с традиционным спросом и предложением.

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта.

Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки.

Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Необходимость оценочной деятельности

Обычно обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в целом ряде случаев, среди которых особо выделены:

– необходимость в кадастровой оценке;

– если участок предполагается выкупать из собственности государства;

– при необходимости зачисления в уставной капитал предприятия взноса;

– в случае оформления ипотеки или залога;

– при необходимости определить стоимость продажи земельного участка;

– вычисление величины налогов, выплачиваемых при дарении.

Раздел имущества

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке.

В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании.

Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.

При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная оценка земельных участков. Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.

Определение стоимости аренды

Этот тип оценки может пригодиться довольно часто.

В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа.

Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Состояние на конкретную дату

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования.

Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка.

В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Методика оценки

Итак, перед тем как определить стоимость земельного участка, требуется дать ответы на некоторые вопросы:

– какое у земельного участка целевое назначение, а также каким разрешенным использованием его наделили;

– какие в ближайших окрестностях на участках являются преобладающими способы и виды землепользования;

– какие на рынке земельных участков предстоят изменения;

– какой тип использования земельного участка предполагается на данный момент.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать:

– целевое назначение оцениваемой территории;

– дозволенное использование участка земли;

– тип использования участка на данный момент;

– положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение;

– основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.

Кроме того, должны наличествовать:

– план участка земли;

– информация о закреплении территориальных границ;

– данные о наличии каких-то улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, размещенных на территории участка, а также подробные сведения о них;

– данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, размещенных на территории участка, с подробным указанием сведений о них.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.

Факторы, которые оказывают влияние на оценку

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования.

То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная.

Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями.

Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.

Максимально эффективное использование

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:

– целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;

– использование участка по факту;

– предпочтительный тип землепользования в текущем округе;

– прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.

Выводы

В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие.

Для земель сельскохозяйственного назначения требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов.

Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.

Источник: http://fb.ru/article/184837/ryinochnaya-stoimost-zemelnyih-uchastkov-kadastrovaya-i-ryinochnaya-stoimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.